深圳“王炸”地块要卖了！或破限价天花板，多家房企拟好方案准备抢地_每日观点

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

深圳“压箱底靓地”火速上架。

5月24日，深圳市规划和自然资源局公布深圳市2023年第二批次拟出让居住用地项目清单，计划挂牌出让10宗地块，总用地面积24.34万平方米，总建筑面积104.85万平方米，主要分布在龙岗、龙华、光明等传统供应大区。

(资料图)

深圳第二批次计划出让的部分地块

从土地条件来看，深圳第二批次计划出让地块较为优质，尤以南山T207-0060为甚。

T207-0060位于深圳湾超级总部基地（以下简称“深超总”），于近期完成土地性质调整，总建筑面积20.77万平方米，总地价有望突破100亿元，成为深圳的第八宗“百亿地”，周边二手楼盘挂牌价在15-20万元/平方米左右。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，T207-0060调规后一个月，迅速释放到市场，目的在于以中心区压箱底的“靓地”来捂热土地市场，进而从源头上刺激房地产市场，“政府也希望由此信号激活市场信心，扭转市场预期。”

深超总地块或刷新限价纪录

从目前的市场反应来看，深超总的T207-0060关注度最高。一名接近交易的消息人士告诉时代周报记者，“估计很多房企方案都做好了。”

T207-0060原为一宗商业服务业用地，在一个月前完成土地性质调整。

今年4月26日，为进一步优化深超总用地功能结构，促进片区职住平衡，完善片区公共配套体系，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布《关于[红树湾地区]法定图则DY04单元、DY08单元规划调整的公示》。

其中，[红树湾地区]法定图则DY08单元主导功能由“商业服务业用地”调整为“商业服务业用地+二类居住用地”，新增配套设施“9班幼儿园、托育机构、社区体育活动场地、社区儿童游戏场地”。该单元北部两地块均由“商业服务业用地”调整为“二类居住用地”，新增地块编号分别为03-14、03-15，其中03-14地块用地面积17388平方米，03-15地块用地面积17222平方米。03-14地块、03-15地块规划指标合并，用地性质为二类居住用地，容积率6.0。

调整方案

03-14地块、03-15地块合并即为T207-0060，用地面积3.63万平方米，建筑面积20.77万平方米，具体区位为南山区沙河街道深湾二路与白石二道交汇处西南侧，毗邻深铁万科瑧湾汇、中信红树湾、红树西岸等豪宅和深圳市南山实验教育集团华侨城高级中学、深圳湾公园、地铁2号线红树湾站等市政配套。

李宇嘉指出，T207-0060不仅区位优良，且将打造成为配套完善、宜居性极强的高端社区，迎合改善型需求主导、高端改善旺盛的市场局面。

“去年以来，市场分化非常明显，中心区改善高端盘去化块、价值高、营利性强。如果细化区分不同盘源去化，高端改善盘去化周期短，到了补这类库存的时候了。”因此李宇嘉认为，政府供地迎合市场需求，估计届时拍卖时也极大可能获得多家开发商报名、频繁举牌的火热场面，以激活土地市场。

不过，T207-0060因为地段好、体量大，同样考验开发商资金实力。

目前，T207-0060的出让公告尚未公布，时代周报记者从前述消息人士处获悉，该地块总地价将超过100亿元。此前，深圳累计公开出让7宗“百亿地”，分别由龙光、恒裕、世茂、招商蛇口与华侨城联合体、融创中国与华发股份联合体拿下。T207-0060将成为深圳土地公开市场上的第八宗“百亿地”。

“关键在出让条件。T207-0060如要竞自持面积，资金成本太重了。”已决定报名竞买的一家央企相关人士向时代周报记者表示。

来自多个信源的消息显示，T207-0060建成后的普通商品住房销售限价或突破当前的最高限价至14万元/平方米。截至目前，深圳商品住房销售均价最高的楼盘是位于南山科技园的华润城润玺花园，销售均价约13.2万元/平方米。T207-0060周边的二手住宅红树西岸最新挂牌均价约20.1万元/平方米，二手公寓深铁万科瑧湾汇最新挂牌均价约15.1万元/平方米。

深超总效果图，图源：深超总开发建设指挥部办公室

供地迎合高端市场需求

除了“压箱底靓地”，深圳第二批次供地仍有不少出挑地块。

譬如位于新兴豪宅区宝安中心区的A001-0212，具体区位为宝安区新安街道金科路与罗田路交汇处西南侧，周边配套有华侨城欢乐港湾、壹方城、海韵学校、地铁11号线宝安站等。

值得一提的是，A001-0212是一宗“返场”地块，曾于2022年8月挂牌出让，因无人竞买流拍，原因指向可售商品住宅面积不足50%。

此次，A001-0212的土地性质亦作出调整，土地用途由“商业用地+二类居住用地”调整为“二类居住用地”，完全剔除掉商办部分；其次，总建筑面积从10.39万平方米降至8.23万平方米，容积率相应地从6.8调整为5.4。

A001-0212区位示意图，图源：深圳公共资源交易公共服务平台

龙华民治的A811-0347自带名校光环。该地块位于龙华区民治街道民塘路与白松四路交汇处西北侧，与深圳北站的直线距离约500米，距离深圳四大名校之一的深圳高级中学（北校区）约200米。

不过，项目所在的民治片区新房市场竞争激烈。据深圳中原研究中心统计，4月民治片区在售新盘多达15个，华润置地、中海地产、保利发展、招商蛇口、鸿荣源等品牌房企在此扎堆。

除了前述3宗地块，深圳第二批次拟出让土地清单里还有7宗，包括龙华大浪1宗、光明凤凰2宗、龙岗宝龙3宗和深汕特别合作区1宗，总用地面积24.34万平方米，总建筑面积104.85万平方米。这10宗地块将于5月25日至8月25日期间发布出让公告。

和第一批次出让的5宗地块相比，深圳第二批次供地颇具诚意，土地优质，供应量大，李宇嘉将其归结为“迎合了市场需求”。

他表示，近期各地包括上海、深圳、广州供地均为去化快、开发商欢迎的地块，也就是中心区的靓地，这类地块将会打造低密度、配套极佳的高端盘，可能会被冠以“高质量”“新模式”。

但是李宇嘉认为，高质量和新模式应该是针对新市民、年轻人、租赁居住、盘活存量等，绝非是打造几个高端盘。当下，缺的不是高端盘，这些高端盘只是小众市场。“高端盘热销，既是市场分化的体现，也是市场需求不足的表征，更是供需极其不均衡的反映，这才是更应该解决的问题。”